인천광역시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례안 심사보고서

2018. 10. 16.(화)

건설교통위원회

1. 심사경과

가. 제안일자 : 2018. 10. 02.

나. 제 안 자 : 인천광역시장

다. 회부일자 : 2018. 10. 05.

라. 상정일자 : 2018. 10. 16.(제250회 임시회 건설교통위원회)

○ 제안설명 : 도시재생건설국장 신 동 명

○ 검토보고 : 건설교통수석전문위원 김 형 근

○ 질의 및 토론

○ 원안가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

○「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 제정(법률 제14569호, 2017. 2. 8. 공포, 2018. 2. 9. 시행)됨에 따라 빈집 및 소규모주택 정비 사업의 대상범위, 빈집정비계획의 수립 내용, 실태조사의 방법 및 절차와 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업의 시행방법, 해당 사업의 추진을 위한 조합의 구성 및 설립에 관한 내용 등 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 정하려는 것임.

나. 주요골자

○ 자율주택정비사업의 대상범위 등(안 제3조)

- 자율주택정비사업의 대상 지역에 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제6호에 따른 존치지역 및 일반주거지역을 포함하고, 사업시행구역 내 기존주택의 호수 또는 세대수 기준을 정함.

○ 빈집의 철거명령 시기(안 제5조)

- 구청장등은 빈집의 소유자에게 빈집의 철거를 빈집정비계획을 고시한 날부터 6개월이 지난 때에 명할 수 있도록 함.

○ 지정개발자의 추정분담금에 관한 정보의 제공(안 제9조)

- 가로주택정비사업・소규모재건축사업의 사업시행자 지정에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금의 산출 등과 관련하여 토지등소유자에게 제공하도록 하고, 시장은 추정분담금 등을 산출할 수 있는 정보시스템을 구축하여 제공할 수 있도록 함.

○ 사업시행계획서의 작성(안 제16조)

- 사업시행자가 사업시행계획서를 작성하여야 하는 경우 사업의 종류ㆍ명칭 및 시행기간 등 사업시행계획서에 포함하여야 하는 사항을 정함.

○ 관리처분계획의 내용 등(안 제17조)

- 사업시행자가 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획을 수립하여야 하는 경우 관리처분계획대상물건 조서 및 도면, 임대주택의 부지명세와 부지가액ㆍ처분방법 및 임대주택공급대상세입자 명부, 종전 토지의 지적 또는 임야도면 등을 포함하도록 함.

○ 가로주택정비사업의 분양대상(안 제19조)

1) 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 기존무허가건축물 중 조합정관 등에서 정한 건축물 포함) 및 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자로 정함.

2) 다세대주택으로 전환, 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 때, 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우, 토지 분할 등의 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 정함.

○ 주택공급 기준 등(안 제20조)

1) 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업의 주택공급에 관한 구체적 기준을 정함.

2) 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업으로 조성되는 상가 등 부대시설ㆍ복리시설의 공급 순위를 정함.

○ 임대주택 공급대상자 등(안 제21조)

- 소규모주택정비사업의 시행으로 건설된 임대주택의 임차인의 자격 및 공급 순위를 구체적으로 정함.

○ 공동이용시설의 범위(안 제22조)

- 소규모주택정비사업의 시행으로 설치되는 공동이용시설의 범위를 구체적으로 정함.

○ 공동이용시설 사용료의 감면(안 제23조)

- 공동이용시설 감면을 위한 공익목적의 기준을 명시하고, 공동이용시설의 사용료를 면제할 수 있는 대상을 정함.

○ 주차장 사용권의 확보 방법(안 제25조)

- 자율주택정비사업의 사업시행자가 법에서 정한 주차장 사용권을 확보하여 주차대수를 완화 받으려는 경우 구청장이나 토지주택공사등과 공동으로 시행하는 경우에 한하여 해당 주차장의 설치계획에 대하여 지방건축위원회 심의를 거쳐 전체 주차대수 100분의 10 미만의 범위에서 완화할 수 있도록 함.

3. 전문위원 검토보고 요지

○ 본 조례 제정안은 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣이 제정되고 2018. 2. 9. 시행됨에 따라, 법률에서 위임된 사항 및 그 시행에 필요한 사항을 정하려는 것으로

○ 제1장 총칙, 제2장 빈집정비사업, 제3장 소규모주택정비사업, 제4장 사업 활성화를 위한 지원, 제5장 보칙 등 총 27개의 조문으로 구성되어 있음.

○ 주요내용으로 빈집 정비사업을 위한 실태조사, 빈집 정비계획 수립, 직권철거, 빈집 정보시스템 구축 및 정비사업 지원 등의 근거 마련과 소규모 정비사업의 사업시행계획서, 관리처분계획의 내용, 가로주택정비사업의 분양대상 및 임대주택 공급대상지 등을 정하려는 것이며

○ 상위 법령에서 위임한 내용 등을 반영하여 세부적인 사항들을 정하는 것으로 전반적으로 타당하고, 빈집발생이 자원낭비와 각종 사회 문제를 야기하게 될 것인 바, 유휴자원의 공공적 용도로의 활용측면에서 조례 제정의 필요성과 타당성은 충분한 것으로 판단됨.

○ 다만, 대상이 사유재산이므로 소유자들의 적극적인 참여와 공동이용시설이 활성화 될 수 있도록 체계적으로 홍보를 전개하고 당초 사업의 취지대로 활용하기 위해선 사후 관리방안을 마련하는 등의 검토가 필요하며,

○ 또한, 빈집정비사업이 완료된 후 사업지역의 관리방안과 무허가 건축물에 대한 빈집정비 방법에 대하여도 면밀한 검토가 필요할 것으로 판단 됨.

4. 질의 및 답변요지

○ 박정숙 위원

- 중·동구 지역 빈집 세대수가 얼마나 되는지?

⇒ 인천시 전체 9,700세대 중 중·둥구는 3,000세대임

- 구도심은 주차장이 부족하여 빈집을 주차장으로 활용하는 것도 대책인데 주차장 경사로 등에 대한 제한 완화가 필요하고 다양한 활용방안 검토도 동시에 추진하시길 바람

⇒ 주차장에 대한 경사 제한은 없고 진출입에 대한 부분은 있으며 빈집 철거시 당초에는 협의에 의한 철거가 진행되었다면 모법이 생김으로써 강제 권한이 생겨 보다 진행이 원활 할 것임

- 빈집의 정의와 재개발사업부지의 빈집도 대상인지?

⇒ 1년 이상 비어있으며 수도, 전기 등 사용실태를 확인하여 정하게 되어 있으며 금 번 조례에서는 일반지역과 정비지역을 모두 대상으로 놓고 조사를 진행하고 있음

- 재개발사업 안에 있는 빈집에 대한 정비부분을 명확하게 해야 할 것 같은데 빈집 보상시 감정평가 조례에 따른다고 되어있는데 단독주택은 보상금액이 현실과 너무 다른데 답변 바람

⇒ 공익보상 관련 법률에 의거 감정사가 보상평가를 진행하는 것임

선정시 임의로 하는 것이 아님 개별조례에 의해 공정하게 선정됨

- 원도심 안의 단독주택은 지침이 다르기 떄문에 보상가가 높게 나올 수가 없는데 방안이 필요 할 것임

⇒ 지침이 다르지 않고 감정평가법에 의해 진행하는 것으로 300가지의 조건을 검토하여 결정됨

○ 안병배 위원

- 기존 폐공가 정비사업과 빈집 정비사업 차이점은?

⇒ 기존 조사는 LX와 공동으로 하였는데 부족한 점이 있어 현재는 한국감정원과 인천시 전체를 진행중이며 실태조사와 정비관리 방안까지 용역에 포함하고 있어 내년 초에 완료될 계획임

- 기존 실태조사 자료제출 요청하며, 향후 비교 기초 자료로 활용해야 할 것임 현재 정비기금으로 폐공가와 빈집도 정비 하는 것인데 올해도 지출한 내용이 있는지?

⇒ 폐공가에 대해서는 올해까지 계획된 사업은 진행하고 있고 금년 약 13억2천만원 예산이 중구, 동구, 미추홀구에 지원되고 있음

- 향후 연차별 투입 예산계획은?

⇒ 기존 주택의 용도가 다양하고 유형별 투입예산이 상이하기 때문에 실태조사가 완료된 후 예산 범위가 정해 질 것임

- 내년도 정비기금 사용계획을 최대로 집행 할 수 있도록 수립바람

⇒ 기금운용계획을 세울 때 군구의 의견을 수렴하여 진행하겠음

○ 신은호 위원

- 특례법은 한시법인데 『빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법』은 기한이 정해져 있는지?

⇒ 정해지지 않았고 국가에서도 지속적으로 생길 것으로 예상한 것으로 판단됨

- 기존 재개발 사업과 다른점은?

⇒ 규모의 차이로 보통 200세대 지역내에서 진행하게 됨

- 소유자가 사업시행 여부를 판단하기 위해 추정분담금에 대해 명확하고 투명하게 제시 할 필요가 있음

○ 정창규 위원

- 빈집으로 인한 안전사고, 범죄 등 청소년 사회문제 해결을 위해 체계적인 관리가 필요함, 또 빈집을 활용해 이루어낸 성과물로 일자리 창출 효과를 보고 싶어도 판로가 없어 어려운 상황으로 다른 국과 협업을 하고 있는지?

⇒ 실태조사가 완료되면 각 국에 협조 요청을 하여 문화국은 문화관련사업, 우리국은 임대관련 사업, 기획분야는 청년창업 등 다양한 분야로의 활용방안이 있을 것으로 예상됨. 관련부서와 협의하여 추진할 것임

- 정비계획수립절차가 까다롭고 복잡하고 오래 걸리는데 간소화 방안이나 절차를 병행하는 방안이 필요하지 않을지?

⇒ 절차상 사유권을 공공기관에서 임의로 할 수 없기 때문에 절차가 복잡한 것 같음, 법적하자가 없다면 병합하거나 동시에 처리 할 수 있는 검토할 필요는 있을 것 임

- 도시재생건설국에서 빈집 조사 및 활용방안이 청년, 노인 일자리까지 창출된다고 하면 매우 효과적일 것이라고 판단됨

⇒ 실태조사를 도시공사와 LH에 공유하여 활용 할 수 있도록 하겠음

- 재개발 지역 또는 주거정비대상 지역의 빈집도 지원을 받을 수 있는지?

⇒ 주거정비지구나 일반지구의 빈집은 대상이 되나 추진 중인 재개발 지역은 대상에서 제외됨

- 빈집에 대한 등급 구분 방법은?

⇒ 판정 기준을 가지고 현장 조사를 통해 관리계획을 수립함

- 빈집에 대해 면밀히 파악하여 투기 목적인지 거주가 어려워 비워둔 건지 명확히 구분해야 할 것이며 활용방안도 철저히 검토 바람

5. 토론요지

가. 찬 성 : 김종인, 박성민, 정창규, 안병배, 고존수, 신은호 박정숙 의원

나. 반 대 : 없 음

6. 심사결과

○ 원안가결(재석위원 : 7명, 찬성 : 7명, 반대 : 없음)

7. 기타

1). 조문별 주요내용 1부.

2). 실 ․ 국별 의견수렴과 입법예고 결과 1부.

3). 관련법령 검토와 발췌사항 1부.

붙임 1

조문별 주요내용

구분	조문	주요내용
총칙 (1조～4조)	목적	․관계법령에서 조례로 정하도록 한 사항, 시행에 필요한 사항을 규정
	정의	․관리처분계획기준일, 권리가액, 권리산정기준일을 규정
	자율주택정비사업의 대상범위	․도시재정비법에 따른 존치지역, 주거지역을 포함하고, 기준주택의 세대수 기준을 정함
	다른법률과의 관계	․빈집정비사업 및 소규모정비사업에 관하여 다른 조례에 우선하여 적용
빈집 정비사업 (5조～8조)	빈집의 철거명령 시기	․철거명령은 빈집정비계획을 고시한 날부터 6개월이 지난 때로 규정
	감정평가업자의 선정	․감정평가업자의 선정 절차 및 방법은 인천시 감정평가업자 선정에 관한 조례에 따르도록 규정
	사업시행계획인가 경미한 변경	․착오임이 명백한 사항, 법령의 개정에 따라 단순한 정리를 요하는 사항 등을 경미한 변경으로 함
소규모 정비사업 (9조～22조)	지정개발자의 추정분담금 정보 제공	․지정개발자가 사업시행자 지정에 필요한 동의를 받기 전에 종전자산, 분양수입, 사업비용의 추정가액 등 추정분담금을 토지등소유자에게 제공하도록 함
	주민합의체의 구성 및 운영	․주민합의체의 소립, 사무 등 주민합의체 운영에 관한 사항, 운영규약을 주민합의서에 포함
	조합의 설립인가 신청서류	․사업시행구역의 위치도 및 현황사진, 지적현황도, 매도청구대상명부 등을 신청서류에 포함
	건축심의	․주택의 규모 및 건설비율에 관한 사항, 안전 및 범죄예방환경설계에 관한 계획에 대하여 건축위원회의 심의를 거치도록 함
	분양신청의 절차 등	․분양신청 안내문, 철거 및 이주예정일을 일간신문에 공고하도록 함
	관리처분계획의 내용	․관리처분계획에 대상물건 조서, 임대주택 부지명세, 의결서 사본을 포함하도록 함
	가로주택정비사업 분양주택 규모	․국민주택규모의 주택을 전체세대수의 80퍼센트 이상 건설
	가로주택정비사업의 분양대상	․가로주택정비사업으로 분양하는 경우 금액·규모·취득시기 또는 유형에 관한 기준에 부합하지 아니한 토지등소유자를 분양대상에서 제외
	주택의 공급 기준	․가로주택정비사업 및 소규모재건축의 주택공급은 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양
	임대주택 공급대상자	․임대주택 공급대상자를 정하고 공급 순위를 정함
	공동이용시설의 범위	․마을주택관리소 등 마을의 공동이용관리에 필요한 시설, 주민공동체 활동을 위한 복리시설 등을 공동이용시설의 범위에 포함
사업 활성화를 위한 지원 (23조～26조)	공동이용시설 사용료 감면	․공동이용시설 면제를 위한 공익목적의 기준을 정하고 구청장등이 설치한 공동이용시설은 사용료 감면
	공동이용시설 용적률 완화	․용적률에 공동이용시설등에 해당하는 용적률을 더한 용적률을 적용
	주차장 사용권 확보 방법	․사업시행자가 해당 주차장의 설치에 드는 비용을 납부하는 것으로 노상 및 노외주차장의 사용권을 확보할 수 있도록 함
	용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율	․전체 연면적 대비 임대주택 연면적 비율이 30퍼센트 이상 설치한 자율주택정비사업(가로주택정비사업, 소규모재건축사업은 20퍼센트 이상)은 법령에 따른 용적률 상한까지 건축할 수 있도록 함
보칙 (27조)	기술지원 및 정보제공	․시공자의 선정 및 계약 방법, 건설사업관리자 등 용역업체 선정방법 등을 사업시행자에게 기술지원

붙임 2

실․국별 의견수렴과 입법예고 결과

검 토 구 분					유		무
	1. 관련법령 위배여부 등 검토						○
검토사항	2. 행정규제, 물가대책위, 부패영향, 성별영향 등 심의						○
	3. 조직 및 예산수반협의						○
	4. 주민의 권리 및 이익침해여부						○
	5. 홍보계획(보도자료) 반영여부						○
	6. 그 밖의 문제점						○
실․국별 의견수렴 결과
협의개요	실․국별	제출의견		검토내용
○ 기간 : 2018. 7. 23. ～ 2018. 8. 13. ○ 방법 : 의견수렴		“의견없음”
입 법 예 고 결 과
예고개요	의견제출처		제 출 의 견			조 치 내 용
○ 기간 : 2018. 7. 23. ～ 2018. 8. 13. ○ 방법 : 시보 및 홈페이지 게재	한국토지주택공사 인천지역본부		가로주택정비사업의 특성상 면적 1만제곱미터 미만의 사업성이 열악한 소규모정비사업임을 감안하여 종전토지의 면적이 30제곱미터 이상인 자로 완화 필요(안 제19조)			반영
	인천 숭의2 LH참여형 가로주택정비사업조합		가로주택정비사업의 경우 토지면적이 90제곱미터에 미달하는 토지를 소유하고 있는 조합원이 많은 실정임. 따라서, 이런 실정을 고려하여 토지면적 기준 완화 필요(안 제19조)			반영
	인천 숭의2 LH참여형 가로주택정비사업조합		조합원이 상가 등을 가급적 많이 받을 수 있도록 공급순위 추가(안 제20조제2항)			반영
	인천 숭의2 LH참여형 가로주택정비사업조합		가로주택정비사업의 현황을 고려하여 기준을 1/3 또는 1/2로 완화 필요(안 제21조제1항제1호)			미반영
	한국토지주택공사 인천지역본부		소규모정비사업의 활성화를 위하여 연간 사용료를 납부하는 경우에도 노상 및 노외주차장의 사용권을 확보할 수 있도록 완화(안 제25조)			미반영

붙임 3

관계법령 검토와 발췌사항

관계법령	□ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 ○ 제9조(빈집정비사업의 시행방법) ○ 제10조(빈집정비사업의 시행자) ○ 제11조(빈집의 철거) ○ 제13조(사업시행계획서의 작성) ○ 제15조(빈집정보시스템의 구축) ○ 제19조(가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업의 지정개발자 지정) ○ 제22조(주민합의체의 구성 등) ○ 제23조(조합설립인가 등) ○ 제24조(조합원의 자격 등) ○ 제26조(건축심의) ○ 제27조(통합심의) ○ 제28조(분양공고 및 분양신청) ○ 제29조(사업시행계획인가) ○ 제30조(사업시행계획서의 작성) ○ 제32조(주택의 규모 및 건설비율 등) ○ 제33조(관리처분계획의 내용 및 수립기준) ○ 제37조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ○ 제45조(공동이용시설 사용료 등의 감면) ○ 제48조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) ○ 제49조(임대주택 건설에 따른 특례) 제50조(정비지원기구) □ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법 시행령 ○ 제3조(소규모주택정비사업 대상 지역) ○ 제9조(빈집의 철거절차) ○ 제10조(빈집의 철거보상비) ○ 제11조(사업시행계획인가의 경미한 변경) ○ 제12조(사업시행계획서의 작성) ○ 제15조(빈집정보시스템의 구축·운영 전문기관) ○ 제19조(주민합의서의 경미한 변경) ○ 제21조(조합설립인가사항의 경미한 변경) ○ 제24조(건축심의) ○ 제25조(분양공고 및 분양신청) ○ 제26조(사업시행계획인가사항의 경미한 변경) ○ 제27조(사업시행계획서의 작성) ○ 제30조(관리처분계획의 내용 등) ○ 제31조(관리처분의 방법) ○ 제34조(임대주택의 공급) ○ 제37조(주요 정비기반시설 및 공동이용시설) ○ 제40조(건축규제의 완화 등에 관한 특례) ○ 제41조(임대주택 건설에 따른 특례) ○ 제42조(정비지원기구) □ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행규칙 ○ 제12조(정비지원기구의 업무)
관련법규 정비대상	“해당사항 없음”
관련자료	“해당사항 없음”

인천광역시조례  제     호

인천광역시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례안

제1장 총칙

제1조(목적) 이 조례는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」, 같은 법 시행령, 같은 법 시행규칙 및 관계법령에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(정의) ① 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “관리처분계획기준일”이란 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 “법”이라 한다) 제28조에 따른 분양신청기간이 만료하는 날을 말한다.

2. “권리가액”이란 관리처분계획기준일 현재 관리처분계획에 따라 산정된 종전 토지 등의 총가액을 말한다.

3. “권리산정기준일”은 소규모주택정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 다음 각 목에 정한 날을 말한다.

가. 토지등소유자가 사업시행자가 되는 경우에는 법 제22조에 따른 주민합의체 구성을 신고한 날

나. 조합이 사업시행자가 되는 경우에는 법 제23조에 따른 조합설립인가일

다. 군수ㆍ구청장(이하 “구청장등” 이라 한다) 또는 법 제10조제1항제1호에 따른 토지주택공사등이 사업시행자가 되는 경우에는 법 제18조제2항에 따른 고시일

라. 법 제19조에 따른 지정개발자가 사업시행자로 지정되는 경우에는 법 제19조제2항에 따른 고시일

② 이 조례에서 따로 정의하지 아니한 용어는 「인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례」에서 정하는 바에 따른다.

제3조(자율주택정비사업의 대상범위 등) ① 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제3조제1호 각 목 외의 부분에서 “시ㆍ도조례로 정하는 지역”이란 다음 각 호 중 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.

1. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제6호에 따른 존치지역

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호가목에 따른 주거지역

② 영 제3조제1호나목 단서에 따라 위임된 해당 사업시행구역 내 기존주택(이하 “기존주택”이라 한다)의 호수 또는 세대수는 다음 각 호의 기준을 따른다.

1. 기존주택이 모두 단독주택인 경우: 18호 미만일 것

2. 기존주택이 모두 다세대주택인 경우: 36세대 미만일 것

3. 기존주택이 단독주택과 다세대주택으로 구성된 경우: 36채(단독주택의 호수와 다세대주택의 세대수를 합한 수를 말한다) 미만 일 것

제4조(다른 조례와의 관계) 이 조례는 빈집정비사업 및 소규모주택정비사업에 관하여 다른 조례에 우선하여 적용한다.

제2장 빈집정비사업

제1절 빈집정비사업의 시행방법 등

제5조(빈집의 철거명령 시기) 영 제9조제2항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 기간”이란 6개월을 말한다.

제6조(감정평가업자의 선정기준 등) 영 제10조제4항에 따른 감정평가업자의 선정 절차 및 방법에 관하여는 「인천광역시 감정평가업자 선정에 관한 조례」를 따른다.

제2절 사업시행계획인가 등

제7조(사업시행계획인가의 경미한 변경) 영 제11조제11호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항을 변경하는 경우”란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 착오임이 명백한 사항

2. 법령 또는 조례 등의 개정에 따라 단순한 정리를 요하는 사항

3. 영 제12조제2호에 따른 사업시행자의 성명 및 주소를 변경하는 경우

4. 영 제12조제4호에 따른 토지 또는 건축물 등에 관한 명세와 권리자의 성명 및 주소

5. 사업의 자금 확보계획

제8조(사업시행계획서의 작성) 법 제13조제6호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 영 제12조 각 호의 사항을 말한다.

제3장 소규모주택정비사업

제1절 소규모주택정비사업의 시행방법 등

제9조(지정개발자의 추정분담금에 관한 정보의 제공) ① 법 제19조제3항제2호에서 “그 밖에 추정분담금이 산출 등과 관련하여 시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 사업시행계획에서 정한 사업개요

2. 토지등소유자별 종전자산 추정가액

3. 건축물의 분양수입 추정가액

4. 사업에 필요한 비용의 추정가액

② 시장은 제1항에 따른 추정분담금 등을 산출할 수 있는 정보시스템을 구축하여 운영할 수 있다.

제2절 주민합의체의 구성 및 조합의 설립

제10조(주민합의체의 구성 및 운영) 법 제22조제3항제8호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 주민합의체의 소집, 사무 등 주민합의체 운영에 관한 사항

2. 그 밖에 주민합의체가 자체적으로 정하는 운영규약

제11조(조합설립인가 신청서류) 법 제23조제1항제3호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 서류”란 다음 각 호의 서류를 말한다.

1. 사업시행구역의 위치도 및 현황사진

2. 사업시행구역 안의 토지 및 건축물의 지형이 표시된 지적현황도

3. 매도청구대상명부 및 매도청구계획서

제12조(조합설립인가내용의 경미한 변경) 영 제21조제8호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 착오임이 명백한 사항

2. 법령 또는 조례 등의 개정에 따라 단순한 정리를 요하는 사항

3. 사업시행인가의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항

4. 관리처분계획의 변경인가에 따라 변경되어야 하는 사항

5. 매도청구대상자가 추가로 조합에 가입함에 따라 변경되어야 하는 사항

6. 법령 및 조례에서 구체적으로 그 기준이 정해진 경우 그 기준의 범위 안에서의 변경

제3절 사업시행계획 등

제13조(건축심의 등) 영 제24조제6호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 법 제32조에 따른 주택의 규모 및 건설비율에 관한 사항

2. 안전 및 범죄예방환경설계에 관한 계획

제14조(분양신청의 절차 등) 영 제25조제1항제8호 및 제2항제3호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 분양신청 안내문

2. 철거 및 이주예정일

제15조(사업시행계획인가의 경미한 변경) 영 제26조제11호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 영 제27조제2호에 따른 사업시행자의 성명 및 주소

2. 영 제27조제4호에 따른 토지 또는 건축물 등에 관한 명세와 권리자의 성명 및 주소

제16조(사업시행계획서의 작성) 법 제30조제1항제11호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 영 제27조 각 호의 사항을 말한다.

제17조(관리처분계획의 내용 등) 영 제30조제6호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호와 같다.

1. 법 제33조제1항제1호에 따른 분양설계와 관련한 다음 각 목의 사항

가. 관리처분계획대상물건 조서 및 도면

나. 임대주택의 부지명세와 부지가액ㆍ처분방법 및 임대주택공급대상세입자 명부(임대주택을 건설하는 소규모주택정비사업에 한정한다)

다. 종전 토지의 지적 또는 임야도면

2. 법 제29조제3항에 따른 동의서 또는 의결서 사본 및 법 제28조제1항에 따른 분양신청서(권리신고사항을 포함한다) 사본

3. 그 밖의 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류

제18조(가로주택정비사업의 분양주택 규모) 영 제31조제1항제1호에 따라 가로주택정비사업으로 분양하는 주택은 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다.

1. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모(이하 “국민주택규모”라 한다)의 주택을 전체세대수의 80퍼센트 이상 건설하여야 한다.

2. 종전의 주택규모(다가구주택으로서 가구별 분양대상인 경우에는 가구별 주택 지분면적을 말한다)가 국민주택규모를 초과한 경우에는 165제곱미터의 범위에서 종전 주택의 규모 이하로 건설할 수 있다.

제19조(가로주택정비사업의 분양대상) ① 영 제31조제1항제3호에 따라 가로주택정비사업으로 분양하는 주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.

1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 기존무허가건축물을 포함한다)을 소유한 자

2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 면적(해당 필지를 기준으로 한다)이 30제곱미터 이상인 자

3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합산하여 산정할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.

1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우

2. 법 제24조제1항제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 때

3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 현재 해당 토지를 3년 이상 공유로 소유한 자로서  토지 지분의 합이 90제곱미터 이상인 경우 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우

5. 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 현재 해당 토지를 3년 이상 소유한 자로서 토지의 면적(해당 필지를 기준으로 한다)이 90제곱미터 이상인 경우는 그러하지 아니하다.

6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로이 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우

③ 제1항제2호의 종전 토지의 면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 아니한다.

1. 「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지

2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지

3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지

제20조(주택공급 기준 등) ① 영 제31조제1항제7호 및 같은 조 제2항제1호에 따른 가로주택정비사업 및 소규모재건축의 주택공급에 관한 기준은 다음 각 호와 같다.

1. 권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양한다. 이 경우 권리가액이 2개의 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따른다.

2. 제1호에 불구하고 정관 등으로 정하는 경우 다음 각 목의 기준에 따라 주택을 분양할 수 있다.

가. 국민주택규모 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있다.

나. 국민주택규모를 초과하는 주택은 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있으며, 분양대상자가 분양받을 국민주택규모의 주택이 부족한 경우에는 그 부족분에 한하여 권리가액이 많은 순으로 추가 공급할 수 있다.

3. 동일한 규모의 주택에 분양신청자가 분양대상주택의 물량보다 많은 경우  권리가액이 많은 순으로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 따른다. 다만, 정관등으로 동ㆍ층 및 호의 결정을 따로 정하는 경우에는 총회의 의결을 거쳐 정관등에서 정하는 바에 따라 동ㆍ층 및 호를 결정할 수 있다.

② 영 제31조제1항제7호 및 같은 조 제2항제1호에 따른 가로주택정비사업 및 소규모재건축사업으로 조성되는 상가 등 부대시설ㆍ복리시설은 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 순위를 기준으로 공급한다.

1. 제1순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가ㆍ허가 또는 신고 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

2. 제2순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

3. 제3순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자

4. 제4순위: 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자

5. 제5순위: 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

6. 제6순위: 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자

7. 제7순위: 그 밖에 분양을 희망하는 토지등소유자

제21조(임대주택 공급대상자 등) ① 영 제34조제1항 관련 별표 1 제1호 라목에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사람”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 해당 사업시행구역 안에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 권리산정기준일 3개월 전(「국민기초생활 보장법」 제2조제2호에 따른 수급자는 사업시행계획인가 신청일 전)부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주(다만, 「인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례」 제2조제2호에 따른 신발생무허가건축물에 거주하는 세입자는 제외한다) 및 해당 사업시행구역 안에 거주하는 토지등소유자로서 최소분양주택가액의 4분의 1보다 권리가액이 적은 자 중 해당 사업으로 인해 무주택자가 되는 세대주

2. 해당 사업시행구역 안의 주택을 공급받을 자격을 가진 분양대상 토지등소유자로서 분양신청을 포기한 자(철거되는 주택이외의 다른 주택을 소유하지 않은 자에 한한다)

3. 해당 사업시행구역 이외의 소규모주택정비 사업시행구역 안의 세입자로서 제1호 또는 토지등소유자로서 제2호에 해당하는 입주자격을 가진 자

4. 해당 사업시행구역에 인접하여 시행하는 소규모주택정비사업으로 철거되는 주택의 소유자 또는 무주택세대주로서 구청장이 추천하여 시장이 선정한 자

② 영 별표 1 제2호에 따라 소규모주택정비사업의 시행으로 건설된 임대주택은 다음 각 호의 순위에 따라 공급한다.

1. 제1순위 : 제1항제1호에 해당하는 자

2. 제2순위 : 제1항제2호에 해당하는 자

3. 제3순위 : 제1항제3호에 해당하는 자

4. 제4순위 : 제1항제4호에 해당하는 자

③ 제2항에 따른 같은 순위 안에서 경쟁이 있는 때에는 해당 사업시행구역 안에서 거주한 기간이 오래된 순으로 공급한다.

제4절 비용의 부담 등

제22조(공동이용시설의 범위) 영 제37조제5호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 공동이용시설”이란 다음 각 호의 시설을 말한다.

1. 마을 관리실, 경비실, 보안ㆍ방범ㆍ소방시설 등 마을의 안전 및 공동이용관리를 위해 필요한 시설

2. 주민운동시설, 도서관 등 주민공동체 활동을 위한 복리시설

3. 쓰레기수거ㆍ처리시설, 벽화ㆍ화단 등 마을 환경 및 미관 개선을 위해 필요한 시설

4. 재가노인복지시설 (「노인복지법」 제38조제1항제2호에 해당하는 시설을 말한다) 및 장애인복지시설(「장애인복지법」 제58조제1항제2호에 해당하는 시설 중 장애인 주간보호시설을 말한다)

5. 「사회적기업 육성법」에 따른 사회적기업의 사무소 등

6. 공동택배함, 공동텃밭, 자전거 보관대 등 주민이 공동으로 사용하는 시설

제4장 사업 활성화를 위한 지원

제23조(공동이용시설 사용료의 감면) ① 법 제45조에 따른 공동이용시설 사용료 등의 면제를 위한 공익목적의 기준은 다음과 같다.

1. 마을공동체 활성화 등 공동이용시설 설치 목적에 부합하는 경우

2. 주거환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 활동인 경우

3. 구청장등이 주민들을 위하여 필요하다고 인정하는 경우

② 법 제45조에 따른 사용료 감면 대상은 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 설치한 공동이용시설로 한다.

제24조(공동이용시설등의 용적률 완화) 법 제48조제2항에 따른 “시ㆍ도조례로 정하는 용적률”이란 「인천광역시 도시계획 조례」에서 정하여진 용적률에 공동이용시설등에 해당하는 용적률을 더한 용적률을 말한다.

제25조(주차장 사용권의 확보 방법) ① 법 제48조제4항에 따른 주차장 사용권 확보를 위한 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 사업시행자는 사업의 시행으로 건설하는 건축물의 주차장 규모 등이 영 제40조제4항으로 정하는 기준에 해당할 때에는 해당 주차장의 설치에 드는 비용을 시장 또는 구청장에게 납부하는 것으로 노상 및 노외주차장의 사용권을 확보 할 수 있다.

2. 제1호에 따라 노상 및 노외주차장의 사용권을 확보하는 경우 주차장의 설치비용은 다음 각 목의 방법으로 산정한다.

가. 주차장 설치비용의 총액은 노상 및 노외주차장의 주차구획 1면당 설치비용에 설치의무를 면제할 주차장의 주차대수를 곱하여 산정한다.

나. 노상 및 노외주차장의 주차구획 1면당 설치비용은 해당 노상 및 노외주차장 설치비용에서 주차구획이 된 부분의 비용(토지가액과 건축비를 포함한다)을 주차구획수로 나누어 산정한다.

다. 토지가액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제7항에 따른 토지가격비준표에 따라 산정하되, 구청장등이 필요하다고 인정하는 경우에는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제3조에 따른 감정평가업자가 6개월 이내에 평가한 가액으로 할 수 있다.

② 자율주택정비사업의 사업시행자(법 제17조제1항제1호 또는 제2호와 공동으로 시행하는 경우에 한한다)는 제1항에 따라 주차대수를 완화 받으려는 경우 해당 주차장의 설치계획에 대하여 지방건축위원회 심의를 거쳐 전체 주차대수(「주차장법 시행령」 제7조제1항 각 호에 해당하는 경우에는 같은 법 별표1의 부설주차장 설치기준에 따라 산정한 주차대수를 말한다) 100분의 10 미만의 범위에서 완화할 수 있다.

제26조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율) 영 제41조제1항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

1. 자율주택정비사업: 30퍼센트 이상

2. 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업: 20퍼센트 이상

제5장 보칙

제27조(기술지원 및 정보제공) 법 제53조제1항제4호에서 “그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 시공자의 선정 및 계약 방법

2. 건설사업관리자 등 기타 용역업체의 선정방법

부칙

제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

제2조(다른 조례와의 관계) 이 조례 시행 당시 다른 조례에서 종전의 「인천광역시 도시 및 주거환경 정비 조례」 또는 그 규정을 인용한 경우 이 조례 중 그에 해당하는 규정이 있으면 종전의 「인천광역시 도시 및 주거환경 정비 조례」의 규정은 이 조례 또는 이 조례의 해당 규정을 인용한 것으로 본다.